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房产应该个人持有 还是公司持有

Updated: Sep 17, 2019

2018年度加国居民控股的小型公司(CCPC)的联邦税率比2017年降低了0.5%,安省对于CCPC的税率也下调了1%,综合两级税率,CCPC的最低税率在2018年仅为13.5%。这也是很多人选择成立公司去投资房产的原因:房产投资产生的资本增值和租金收入如果申报为公司收入可以省税。但是这个答案并不全面,因为涉及的情况和方面很多且考虑因素远不止缴纳税金的多少这么简单。本文就来展开讲讲个人和公司持有房产分别的优势和劣势。



此文章为麒麟会计税务公司 原创文章, 

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公司持有房产的优势

1

规避个人法律风险

公司作为一个独立的法律个体,如果持有房产,那么如果在过程中出现了和房屋相关的法律纠纷,一旦需要偿还,公司将作为法律个体承担法律和赔款责任。所以债务人最多可以追溯到保留在公司里的资金和财产,而不能追溯到股东个人的财产。如果是个人持有房产,则个人作为法律个体承担责任。这意味着所有的个人财产都有被用来支付赔款的风险。


2

收入和管理的灵活性

如果是公司持有房产,所产生的租金收入和资本增益可以在纳税后存放公司里继续投资。股东可以通过分红或者工资,较为灵活的选择什么时候把收益一次或者分成几次取出来作为个人投资或者养老的资金。一般来说,如果个人当年的收入较低,个人所得税边际税率较低,那么公司作为延税的工具同时也可以达到省税的效果。但是如果是个人持有房产,那么不论是资金收入还是资本增益都会在发生当年就被纳入应税收入由个人进行纳税。如果那一年刚好已经处在较高的边际税率(个人边际税率2018年最高为53.53%,也就是说超过一半的收入都要用来交税),那么这些收益所产生的税金负担就更大了。

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3

小企业较低的税率

虽然总体而言,公司(特别是CCPC)的税率是会比个人低的,但是并不是绝对的。我们需要分几种情况进行讨论和比较由公司和个人持有房产时的税务结果。一般来讲,房屋可以产生不同种类的收入,包括了出租收入以及转手后产生的资本增益,下文就以这两个不同的收入类型来展开讨论:

出租收入

  • 13.5%的税率针对于CCPC前50万的主动经营收入,比如餐馆经营的营业收入等。房屋的租金收入和资本增值都不属于主动经营的范畴内,而是属于被动的投资收入(Passive Income)。

  • 在全年雇佣六个及以上的全职员工的情况下,企业的出租收入可以算入主动经营收入,以低税率纳税。

  • 如果一年产生的出租收入为20万加元,那么通过雇佣6个及以上的全职员工,CCPC可以比个人少交大约4万加元的税款。但是我们还需要考虑对于雇请员工所需要的花费以及日后从公司提出该部分收入时需要缴纳的个人税。

资本增益

  • 2018年CCPC的投资收入的税率安省及联邦共计为50.2%,如果是资本增益,因为只有50%的资本增益需要计入收入纳税,所以这个税率则会减半变为25.1%。在CCPC后续发放分红给股东的时候,股东需要对这一部分的分红缴纳最高47%左右的个人税,但是同时CRA也可以通过股息退还(Dividend Refund)退还一部分回公司。具体涉及的RDTOH计算比较复杂,在这里就暂不展开。

  • 总体来说,根据加拿大税法的“一致性”原则,通过公司和个人持有房产税务结果应该相差无几。但是公司作为延税的工具,可以让收入在公司账户里以较低的税率增长,在股东个人边际税率较低的时候提取收入。所以如果处理得当,CCPC对于资本增益收入的税率最低可以降到10%左右

  • 2018年加拿大的年度预算中提出了将CCPC的被动收入和小企业低税率积极生意的50万加元限额挂钩的提议。如果一旦开始实施,那么CCPC的被动收入会直接影响到能够享受到低税率收入的额度。其次CRA进一步收紧了CCPC得到股息税退还(Dividend Refund)的条件,所以能够通过公司从而达到减税的效果被进一步控制,建议您咨询有经验的税务会计来考量开公司的必要性以及最大限度地使用公司来延税和合法避税。

个人持有房产的优势

1

房屋贷款

就现在的贷款市场来讲,个人贷款的种类会比公司贷款的种类多。从贷款难度上来说,个人也比公司更能够申请到贷款。这是因为上文提到的公司债务有限制的原因,对于银行等金融机构来说用个人的财产作为支付贷款的保障更可靠。这也就是为什么很多公司借贷银行更希望股东也能出面做个人担保。


2

自住房税务减免

买来的房屋如果不是投资房而是用来自住,那么个人持有的优势相比公司持有就变的很突出。这是因为加拿大税法中自住房的买卖是不会产生资本增值税的。如果是公司持有房屋,就没有自住房的税务优惠。值得注意的一点是,如果您的职业是地产经纪人或是建筑商等房产相关工作,或是您频繁转卖房产更换自住房,CRA 有可能认定您商业房产买卖的性质。这样的判定会导致自住房买卖产生的收入将以商业收入全额纳入应税收入中进行纳税,并且还有可能需要上缴转卖过程中产生的消费税。更多的细节可以参考麒麟会计税务公司的另一篇原创文章《楼花转让的税务问题》

阅读原文

《楼花转让的税务问题》


3

免除企业的成立和管理费

在加拿大成立公司和后续的管理都是需要一定花费的,其中包括且不限于注册费,财务报表的准备费用,企业报税,和一些会计和律师等的专业人士费用。而如果是个人持有房产,可以免除大部分的支出,个人的报税也远比企业报税更加简单和便宜。

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综上所述,两种房屋的持有方式都有各自的优势,所以在选择的时候需要考虑到个人对于在财务上的需求。建议您咨询专业的会计税务公司为您量身规划适合您的最佳选择。

**以上文章仅有参考价值,最终以税务局判定为准**


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