• Kylin Accounting

楼花转让的税务问题

Updated: Sep 17, 2019

在加拿大投资房产除了购买现有的房屋,投资楼花也是一个热门的选择。介于投资楼花到最后交房的等待时间相比于现房要长,在没有正式拿到产权证之前,有一些投资者选择了楼花转让。本文就楼花转让所涉及的对于交易两方需要考虑的GST/HST消费税和资本增值税来展开。

此文章为麒麟会计税务公司 原创文章,

转载请注明出处




HST消费税

首先,我们可以先从转让方,也就是最开始投资楼花并现在要转让购房合同的原始买家来说。一般来说,作为已经等待了一段时间的投资,原始买家是希望能够在转让的时候为自己谋求一定利润的,这里的关键点就在于转让楼花需不需要支付HST消费税,以安省为例,HST的税率为13%。


CRA对于这个问题给出的回答是,如果原始买家被认为是Builder ,在转卖楼花的时候的利润就需要交消费税。


CRA对于Builder的认定考虑到了原始买家方方面面的情况,条件比较具体, 建议您咨询专业的会计根据您个人的情况进行判定。


那么哪一部分的收入需要交纳HST呢?

在和建筑商购买楼花的时候,原始买家已经预付了一笔定金(Deposit)。在转让时,原始买家一般都会赚取定金的差价。比如说,原始买家在一个月前购买楼花,并支付了3万加元的定金。一个月后合同以4万加元卖给新买家。那么在CRA的定义里,4万加元的交易额都是需要缴纳HST消费税的,即新买家需要支付5,200加元并由原始买家上缴给国家。

加房旗下的楼花资讯网(Canada Best Condo)为您提供每日最权威的楼花资讯

加房旗下的麒麟会计税务公司为您的投资保驾护航



在之前的文章里我们提到过如果房屋用作自住或是出租,是可以有部分消费税返还的。

对于原始买家来说,如果被认定为Builder并为这一笔收入缴纳了HST,原始买家也不能拿到退税因为房屋并不是用于自住或出租。而如果原始买家没有被CRA 认定为Builder,那么虽然可以不交楼花转卖收入的消费税,但是也不能得到HST退税。这是因为房子的所有权已经在转让的同时被转换给了新买家。总之,原始买家是没有办法拿回HST退税的。


对于新买家来说,同样如果房屋用作自住或是出租用途,那么就可以拿回部分缴纳的消费税。但是这里值得注意的一点是,因为一个房屋只能有一次申请HST退税的机会,所以如果新买家通过开发商来进行退税,那么退税建立在原始买家的价格上,没有包括转手后的增值。这样做的好处在于可以直接从开发商这里拿到退税后的价格,但是同时损失了多支付给原始买家这一部分的费用所对应的消费税返税。这种情况下,如果新买家想要申报的是实际付出的消费税,那么可以先付给建造商全额的消费税,并自己向CRA申请一份HST 返税,这样就可以把支付给建筑商和原始买家的HST一起申报了。在法律义务上,如果新买家事先通过了建筑商进行了退税,但是在后续的房屋用途上没有符合退税规定将房屋用作自住或是出租,那么在签署楼花转让协议的时候,原始买家可以通过具体的条款规避为新买家支付消费税的风险。


资本增值税


除了HST以外,资本增值税是楼花转让涉及到的另一项比较重要的税务问题。对于原始买家来说,楼花转让所带来的收入可以被认为是资本收益。50%的资本收益将会被计入应税收入进行纳税。但是如果作为Builder, CRA有理由将原始买家的买卖房产作为商业行为,并要求将所有相关的收入视做商业收入。此时,100%的收益都将被计入应税收入进行纳税,大大增加了税务负担和减少了投资的收益率。所以,事先咨询专业税务人士去确认您是否为Builder是非常重要的。


综上所述,在楼花转让中不管是原始买家还是新买家都需要重视交易时税务问题。尤其是对于原始买家来说,这些税务后果会直接影响到投资回报的计算。所以我们建议您在楼花转让交易时咨询有经验的地产经纪人和税务公司为您理清交易的具体细节,计算和解决方案,最终帮助您增加投资的收益和减低潜在的风险。

**以上文章仅有参考价值,最终以税务局判定为准**


www.kylinaccountingtax.com

Kylin Accounting & Taxation Inc.

405 Britannia Road East, Suite 210

Mississauga, ON L4Z 3E6


如果你喜欢这篇文章,欢迎分享到朋友圈

此文章为麒麟会计税务公司 原创文章, 转载请注明出处

联系电话:647-580-5588

加关注

微信号:

kylintax

1,209 views

© 2017 by Kylin Accounting & Taxation Inc.

Proudly created by kylinaccountingtax.com