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地产经纪人2019年报税指南

Updated: Sep 17, 2019

地产经纪人2019年报税指南

加拿大房地产市场近期因为政府的多项调控政策而受到了投资者的强烈关注。在即将到来的报税季,关于地产经纪人相关的报税咨询和信息的需求也与日俱增。所以本文根据地产经纪相比于其他职业的特点来细讲和地产经纪人息息相关的税务问题和报税方案。


雇员还是自雇

首先地产经纪人因为工作内容的特殊性,在加拿大国税局的定义里有较大可能被定性为自雇生意(Self-employed Business)。那么自雇生意和普通职员的概念是如何区分的呢? 在CRA颁布的RC4110 条例中,详细地讲解了CRA对于这两个概念之间区分的评判依据。

这些重要依据分别为:

  1. 对于工作地点,时间的控制权

  2. 使用的工具和材料的拥有权

  3. 雇请助手和工作外包的选择权

  4. 财产风险的分配

  5. 投资理财的责任

从工作内容上看,地产经纪人对于大部分的工作内容有着相对富足的自主权,同时也承担着财务亏损或盈利的可能性。虽然在理论上,CRA不排除地产经纪人可以作为地产公司的雇员工作的可能性,但是在实际报税中,地产经纪人更多地被CRA认为是自雇生意。

在地产经纪报税是自雇生意性质的前提下,接下来的内容列举了一些常见的地产经纪人税务申报项目。值得注意的一点是,当年申报的所有抵税费用的总和不能超过该年度的工资和佣金收入


1. 汽车相关的支出



如果使用的汽车的拥有权隶属于公司

那么在确立是作为获取收入的必要支出后,地产经纪人在油费,保险,停车,维修等的支出是可以抵税的。

如果汽车的拥有权不隶属于公司

那意味着地产经纪人以个人名义购买,租赁或贷款(Lease 或Finance)的汽车,那么还有折旧,利息和租金的额外抵税金可以申报。

CRA对于汽车抵税费用的限制

购买丨折旧最高成本$30,000+tax

租赁丨最高租金$800+tax

贷款丨利息最多$300+tax


另外,因为很多情况下汽车并不是单一用于工作的,所以我们还需要算出工作所使用的汽车里程数占用总里程数的百分比,这个百分比数定义了汽车真正用于生意的比例,并成为CRA判定该汽车是获取收入的必要支出的一大重要依据。


2. 旅行和其他交通支出

因为工作原因,地产经纪人有时需要进行跨省甚至跨国的出差。除了上文提到的汽车相关费用,这种情况下产生的公共交通费用,机票费也可以申报成为抵税金。还是要强调一点,所有申报的抵税金总和不能超过佣金收入。建议地产经纪人保留付款凭据,旅行目的和内容以备CRA检查。

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3. 培训课程

首先地产培训课程有两种税务的处理方式:


作为普通学费顶税金

Education Tax Credit

作为减税额

Deductible Expense


考虑到在获得地产经纪人执照前的学费支出在时间上没有和之后的收入达成一致的问题,CRA有理由推翻该支出对于收入的必要性。


建议:在获得经纪执照之前的学费支出应该处理成为学费顶税金,在获得执照之后的培训支出可以申报成为减税额。这样的安排可以使税务更加合理,也减少CRA日后的查账的可能性。

4. 家庭办公室


如果地产经纪人长期有在家办公的习惯,住宅的一部分支出也有成为该地产经纪人的可减税支出的一部分。


相关的住宅的支出包括但是不限于:房屋贷款的利息,地税,维修费,水费,电费,天然气,房屋的保险,还有租金。要利用这一部分的支出,该地产经纪人必须要向国税局证明该家庭办公室对于地产经纪业务的重要性和唯一性。

如何证明是家庭办公室?


1. 该地产经纪人没有别的办公室

2. 该家庭办公室的设立是专门用作地产经纪人生意的(比如,专门用作于客户的接见,合同的准备等)或者需要证明一半以上的办公时间是在家庭办公室完成的。


家庭办公室和汽车的支出一样,并不是所有的费用都可以用来抵税。这就涉及了关于办公室面积的判定和办公室占房屋面积百分比的计算。需要注意的是,如果家庭办公室设立在自住房(Principle Residence),不要将房屋折旧申报为家庭办公室的抵税金的一部分。这样的做法将直接影响自住房的判定,并在未来转手出售房产时产生资本收益。另外,CRA没有明确说明多大面积的家庭办公室会影响自住房的判断,只是说明家庭办公室需要对于住宅起到一个“辅助”的功能。一般来讲,您需要将家庭办公室保持在一个较小的百分比(例如百分之二十),去说服国税局该自住房性质成立的事实。定期为家庭办公室拍照,记录在家办公的时间等也可以作为证据给CRA进行参考和评估。建议在申报前咨询专业的税务公司。


5. 餐饮娱乐的支出

和所有上述的费用不同的是,只有一半(50%)的餐饮支出可以作为抵税金。由于在确立娱乐活动是否用作工作或个人享乐的问题上有一定的困难,CRA进一步限制了能够抵税的娱乐项目(例如高尔夫球和游艇俱乐部都不能用作抵税项目)。


6. 市场推广相关费用


地产经纪人很多时候需要在宣传上有相对较高的支出,比如用于报纸广告位,主流广播媒体宣传,广告牌的设计和购买,公共广告位租赁,房展会的举行,及设计海报所产生的制作费或者设计费都可以申报成抵税支出。互联发展的如今,网络广告的设计和登出费用也可以被认为时获得收入的必要支出从而申报成为抵税金,进一步降低最终的应交税收入。



7. 专业人士费用

有时地产经纪人需要咨询相关专业人士,比如律师,会计等。根据条文IT-99-CONSOLID, 在这里咨询可以指协助您记录整理财务或法务信息,或者协助申报税务等。如果对于税务,退休保险等有争议需要起诉,会计或律师的费用同样可以用作抵税费用。


8. HST/综合消费税


每一笔佣金的支票中都包含了一部分需要上交的综合消费税(安省HST税率13%)在理论上,这一部分的HST的所有权属于政府,并已应该在报税的时候申报并归还。但是由于上述提到的各种抵税支出的存在,降低了年度的应纳税收入。所以一般来说,在年尾时,计算的应上缴HST要小于原本佣金中包含的HST. 举个例子,若当年佣金收入10万元,则包含了13,000加元的HST, 但是当年的减税支出为2万元,所以总计的应纳税收入为8万元。实则应该上交10,400加元。这又可以从中看出最大化使用减税支出所带来的优惠。


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本文例举了一些针对于地产经纪报税的常见项目和问题。可以看出作为地产经纪人很多的支出都可以被用作抵税支出,减少实际可纳税收入。但是其中涉及的计算和税法条例都较为复杂,所以建议在报税前咨询专业的税务会计以获取最优化的报税方案和最大的利益。


**以上文章仅有参考价值,最终以税务局判定为准**


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