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房屋的购买成本及费用

Updated: Sep 17, 2019

在加拿大买卖房产涉及到的花费繁多,包括土地转让税,消费税,律师费,房屋保险费,验屋费,房屋交割费等等。其中,部分费用不需要在买房当年就作为当期费用,而是可以作为资本支出被计入房屋本身的成本中去。而有些费用也可以在日后出现租金收入的时候被视为抵税支出。不论您是想要在加拿大购买房产或是出租房产,本文都可以为您在处理房屋费用问题上提供一些实用的信息。



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费用可以大致分为两类:当期费用(Current Expense)和资本支出(Capital Expenditure)。除了房子本身的售价,如果在买房及持有房屋的过程中,产生的费用被认定是资本支出,那么这些费用也可以被包括在房子的成本中。CRA对于区分这两类费用有几个判定的角度:

  1. 费用支出是否可以产生较长时间的好处?

  2. 费用支出是否对于资产起到了提升的作用?

  3. 费用是否针对资产的原有状态而不是针对不同的资产进行改变?

  4. 费用的金额占原资产的比例是不是可观?

综和考虑以上问题的答案,如果正面回答较多,那么该费用是资本支出的可能性较高,可以被纳入资产购买的成本中去。如果否定答案较多,那么该费用是当期费用的可能性较高,在后续有出租收入的情况下可以被抵扣。


应纳入成本的资本支出

(注:以下的费用大小仅供参考,具体金额视房子的情况不同会有浮动)


1. 土地转让税:根据房屋价格计算

土地转让税的多少取决于房屋的价格。如果您在多伦多买房,那么需要缴纳的土地转让税的计算需要分为两层:安大略省政府和多伦多市政府。假设您在多伦多买一套100万加元的房子,那么安大略省将会收取您16,475加元,多伦多市政府将会收取您16,475加元,共计32,950加元。当然,如果您同时满足下面几个条件,那么您可以获得部分土地转让税的返还:

  1. 第一次买房的加拿大市民或枫叶卡持有者

  2. 等于或大于18的成年人

  3. 在买房后9个月内搬入房屋用作自住用途

  4. 如果有配偶,配偶也没有任何购房历史

在这种情况下,能够包含在成本里的土地转让税要减去返还税款的部分。从2017年1月1日开始,安大略省的最大返税为4,000加元,多伦多市的最大返税为4,475加元,共计8,475加元。

如果您在密西沙加,奥克维尔,宾顿和伯灵顿地区买房,您只需要缴纳安大略政府的土地转让税。即100万加元的房屋需要缴纳16,475加元的土地转让税。


2. GST/HST

在获知买卖房屋的成交价之后,您需要考虑价格中所包括的消费税(HST)。这一笔消费税在计算房屋成本的时候不能被算入成本,需要从价格中减去。一般来说,二手房交易的价格已经包括了HST,而对于新建公寓和楼花等需要根据标价的高低使用不同的公式进行计算。这类的计算相对较为复杂,如果您对于房屋的消费税有任何疑惑,欢迎您随时联系麒麟会计税务公司。


3. 律师费用:$1300-2500

买房的时候律师的帮助不可或缺。律师的作用可以包括:注册房贷,申请契税证,完成产权调查等等。价格也会因为服务的内容和房屋的价格浮动。


4. 房产价格评估费:$200-500

这一项费用主要为了评估房屋的价格。这一个测试也为日后房屋转卖的时候给CRA提供价格合理性的依据。


5. 产权保险:$1,000

产权保险是上文提到的产权调查的第二道保障。如果产权调查出现了纰漏,那么产权保险是可以赔偿这些错误对房主造成的损失。一般来说,这项保险也是通过律师来购买。如果需要通过银行借贷购房,银行一般也会要求购房者提供产权保险。

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6. 验屋费:$500

房屋检查是为评测房屋结构和设施而产生的费用。

还有一些像地界测量(Property Survey)的费用支出也是可以被纳入房屋成本的。

可以抵扣租金收入的当期费用

下文主要讨论的对象是:用于赚取出租收入的投资房屋


1. 房屋贷款的利息

如果您是贷款买的房屋,那么每月贷款的利息是可以作为费用抵扣的。但是您只能抵扣利息部分,而不能抵扣贷款本金。根据税法20(1),只有证明贷款的用途是为了赚取收入,所产生的利息才是可以抵税的。换句话说,如果利用自主房来抵押贷款去购买投资房,那么利息是可以抵税的。但是如果利用出租房去抵押贷款购买自住房,所产生的利息是不可以抵税的。


2. 地税

在加拿大境内拥有房地产的业主每年都需要向市政府缴纳这一笔地税。根据房子的不同地理位置和房价的高低,地税的金额也不同。


3. 日常维修

这里所指的日常维修指的是对于房屋原有的但是因为破旧或者老化的部分进行修补。比如对于下水管道的维修,或是对于原有墙壁的重新喷漆等。联系上文提到的CRA的判定标准,这一部分的支出并没有本质上提升房屋的价值。同时,一些较大规模的装修改装应该要和日常维修分别开。举个例子,如果屋主将原来空置的地下室改装成卧室套间,那么所花费的费用将可以视为资本支出,纳入房屋的成本中,并可以选择以折旧的方式逐年抵税。(是否选择折旧视情况而定,详细请参考以下第9点-房屋的折旧)


4. 水电气网费

在出租房屋产生的水费,电费,网费,和天然气费如果由房东支付,也可以作为当期费用抵扣同期的租金收入。


5. 房屋保险

当屋主为房屋购买了保险,那么保险的金额也是可以用作当期费用抵扣的。但是需要注意的是,如果不是整个房屋都出租,那么房屋保险也只能按照出租房屋的面积比例来进行抵扣。


6. 房屋出租宣传费用

如果您有在报纸,杂志期刊或者其他媒体刊登出租信息,或者有印制海报或宣传单等为了使房屋顺利出租的消费,也可以用来抵扣日后的租金。


7. 车费

对于房东来说,车费也可以是一项抵扣费用。其中,车费包括:汽油费,保险费,维修费,驾照注册,汽车贷款的利息等。如果汽车是租赁的(Lease),也可以抵扣一部分月供。

如果只拥有一套出租房,那么只有同时满足下面两个条件房东才能抵扣车费:

  1. 房东亲自维修该出租房

  2. 用车的目的是为了搬运需要的工具和材料。

在一套出租房的情况下,如果是使用车辆去收取房租,产生的车费属于个人消费,不可以抵扣。

如果房东拥有两处或大于两处的出租房,那么除了上述提到的情况外,您还可以抵扣为了收取租金监督房屋维修,和常规管理而产生的车费。

房东需要保留每次出行的时间,路程和相关费用的凭据。在最后申报的时候,需要按照和出租相关的行车里程和总行车里程的比例,将总的车费换算成出租房屋相关的车费从而抵扣出租房屋的收入。


8. 其他资产的折旧

一些供租客使用的家具,电器等,在当年购买的时候不能直接把全额费用抵扣。按照CRA的规定,应该使用折旧的方法将费用分成几个年度逐渐抵扣。

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9. 房屋的折旧

一般来说,每年房屋拥有人可以申报房屋未折旧资本成本余额的4%。(更多关于房屋折旧的细节请转至麒麟会计税务公司的另一篇文章《资产的折旧》)之前我们提过,房屋如果申报折旧会影响CRA对于自住房属性的判断。因为本文主要分析的对象是出租房而非自住房,所以折旧对于自住房性质的影响我们不作考虑。但是出租房折旧的申报也不是在任何情况下都是必要的。这是因为如果房屋申报了折旧,在未来转手出售的时候会产生更高的折旧返还(Recapture),并且全部的折旧返还需要被纳入房屋的所有人名下进行纳税。所以,房屋的折旧并不是一定省税的,必须根据房屋的租金,未来房屋的价格,以及房主的个人情况来决定。对于边际税率很高的个人来说,房屋的折旧是比较必要的。但是对于收入较低的个人来说,房屋折旧未必就是利益最大化的选择。


加拿大税法规定,折旧费用的申报是不可以导致收入为负的情况的。比如说当年的租金收入为1,200加元,其他出租相关费用为1,000加元,那么房东最多可以申报200加元的折旧。例如因为较大规模的维修费用,出租相关费用以及超过了租金收入,那么房东是不可以再申报折旧的费用的。如果房东拥有超过一处出租房屋,可以将所有出租房屋的收入和出租相关的抵扣费用合计,从而算出可申请的折旧金额。


总体来说,上述这些费用累计起来的金额不小。如果是资本支出,那么可以增加房子的成本在未来房屋转手时减少资本增值税。如果是当期费用,在有出租收入的同时用于抵扣这一部分的收入,降低当年的应税收入。作为房主,为了更好的节省税金和避免国税局的稽查,您需要合理的分类不同的费用支出。建议您完整保留上述这一些费用支出的凭据并咨询专业的税务公司协助您在买卖房屋的同时完善您的房产税务。


**以上文章仅有参考价值,最终以税务局判定为准**


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